认识翻桌率 翻座率 坪效在商业地产的作用

作者： 柒捌徘徊   日期：2011年9月28日 9:21   分类：地产百科    标签: 专业知识   

翻桌/台率，翻座率，坪效是零售行业里比较通用的衡量经营方面的指标。

翻桌/台率，翻座率主要用在餐饮方面：翻桌/台率=每天消费的桌数/店内总桌数 ;翻座率=每天消费的总次数/店内总座位数，两者的主要区别就是前者一般是高档餐饮，后者主要用来衡量快餐。

例如YUM期限的PIZZA HUT用翻桌率比较合适，而KFC则用翻座率比较合适。

PH通常以家庭/朋友为主体，用桌/台数：

翻桌率

KFC以个人为主体，用座位数：

翻座率
坪效，主要用在超市类的零售方面：坪效=日销售总额/总面积 其实两者的出发点是一致的，都是要衡量单位租赁面积的产出，只不过各个行业用一些指标将租赁面积替代了，餐饮业用桌数/座位数，而超市零售行业用使用面积。

下面说一下他们在开店/商业地产方面的价值。

1，帮助确定合适的面积。

过高的指标值未必是好事，指标值过高说明了顾客很多，相应的员工劳动量很大导致了服务质量下降，出错率提高等等，在硬件方面也使得设备/装修由于每天高负荷而过早出现损坏或者小毛病不断反而影响生意。过低的指标值当然也不是好事，说明销售太低了。

一般连锁行业都有一个合适的指标值，这样的数值既能够良性的盈利。这样由地段/商圈能够衡量出销售，然后根据合适坪效值/最大承受坪效值计算出合适的租赁面积，这样确定的面积是最合适的面积。计算出的合适面积比较理想，经过与业主沟通后，与实际租赁面积对比，如果实际租赁面积过小，那么就可以在旁边开第二家门店，如果过大，可以考虑招商/寻求合作伙伴等。

坪效

2，确定租金高低。

大家选址时候都看地段，而实际上到谈租金时候只看绝对价格，因为地段的价值貌似无法衡量。事实上是可以衡量的，租金的高低只有在 单位租金能够创造的销售/利润 这个指标的计算基础上相互比较才有意义。 例如A地段 租金5元/天/平米  B地段 租金10元/天/平米 A店的坪效 是100  B店的坪效是 300 那么A店每1元的租金创造了20元销售，而B店的每1元租金创造了30元的销售。可以看出其实B店的租金便宜。也从理论上说明了不能一味追求租金的绝对便宜。

原文转载自大成子博客：http://blog.soufun.com/blog_20458500.htm

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