非主流地产

2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。根据国际通行的评判标准，我国已成为人口老龄化国家。

全国社会保障基金理事会长项怀诚说：“养老问题是未来相当长一段时间中国社会经济发展面临一个重大问题，如果这个问题现在不加以重视的话，日积月累到20年后，就会成为一个非常大的问题！”

一、我国老龄化现状分析

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。

在上海，2005年，全市户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%；北京目前60岁以上的老年人口已达188万，占总人口的14.6%，据预测，到2025年，北京全市老年人口将达到416万，占总人口的30%。

二、我国老龄化特点

1、老年人口基数大

60岁以上老年人口已1.44亿，世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。

2、老年人口增长速度快

大概到2045年左右，中国60岁以上人口将占到30%。从2005年的11%到30%，中国用了不到半个世纪的时间，而许多国家用了一百年的时间，我们的进程大大快于其他国家。

3、高龄化趋势明显

近年来我国80岁以上高龄老人以年均约4．7％的速度增长，明显快于60岁以上老年人口的增长速度。目前80岁以上老年人口达1300万，约占老年总人口的9．7％。

4、地区老龄化程度差异较大

上海人口年龄结构早在1979年就进入了老年型，而青海、宁夏等西部省、自治区预计要到2010年左右才进入，相差约30年。

5、历史欠帐较多

我国经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济体制下，当时是没有养老积累的，这个包袱留到了现在。

6、人口老龄化与社会经济发展水平不相适应

欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元左右，而我国目前尚不足1000美元，是典型的“未富先老”国家。

三、我国现有养老模式

1、家庭养老

长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。

但随现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。

2、机构养老

机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办养老机构约有100家。北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住。

3、社区居家养老

社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。

四、新兴的养老模式——以房养老

“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。

在我国历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位，现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。但是，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。

目前，北京太阳城国际老年公寓、以孟晓苏博士为首成立的幸福人寿等国内多家单位都在积极探索“以房养老”这一新兴模式的广泛应用，相信不久的将来，定会大放异彩。

五、老龄化带来的机遇

人口的老龄化对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。

据调查，60岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料；5％的老年人有入住养老机构的愿望。在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大。

六、老年地产运作注意问题

1、环境首要

老年地产运作的第一原则就是做好一“硬”一“软”环境，即要做到良好自然环境的选址和浓厚人文环境的营造。要充分考虑老年人群的需求特点，宜选址在城市近郊或大型公园周边；其次，加强对社区人文、亲情、交往沟通氛围的营造。

2、设施优化

划设计与配套设施上，需要根据老年人群特点和老年人建筑设计规范进行针对性的细节优化，要满足老年人的生活需求，如私密性、社会交往、安全性、易操作性、适度挑战性、适度的声光环境、环境的熟悉性和连续性、尺度适宜的细部等诸多要求。同时，社区需要相应建设一系列的配套设施，如游泳馆、网球场、保龄球场、垂钓园、图书馆、咖啡厅、棋牌室、桑拿健身、餐厅、KTV等，使老年人的生活更加方便。

3、服务全面

对于老年人来说，健康及日常护理是应放在第一位的服务内容，并需要以此为中心形成一整套的社区服务，其中包括：个人生活照料、老年护理、心理辅导、安全保护、环境卫生、休闲娱乐、医疗保健、家居生活照料、洗衣、通讯、送餐、教育、购物、代办、交通等服务内容。

4、有效运营

老年地产项目不同于普通的房地产住宅项目，它需要通过更高层次的运营管理来实现收益。

在运营方式上，可以以俱乐部会员制的形式进行运营管理。在目标客户定位上“多路出击”，不但老年人群，许多其他中高经济实力人群和资源共享群体都可以是目标客户。

在服务模式上，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用特色资源规划公建设施，如在旅游区域内发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。

5、投资保障

从社会性保障来看，福利养老行业是国家扶持的公益事业，老人晚年生活的舒适、开心对整个社会生态起着积极的作用，投资老年地产对国家养老事业的发展不但提供了新的思路，更使其有了良性运转的经济基础。

随着老龄化人群的扩大和养老观念的转变，产生强大的老年住宅社会需求，细分出独特的养生住宅市场。老龄化问题已得到国家相关部门的足够重视，各相关机构和房地产商也在积极探讨新的养老模式和渠道，使老人真正实现“老有所医、老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为”。

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